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提前还贷究竟怎么操作才划算?

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  • 2017-03-08 18:38:20
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  关于提前还贷,小编听到了很多不同的说法,比如第8年合适、选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷;等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷;等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷;等要很好很直观地理解这个观点,那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的,下面小编就详细展开整个论证过程,耐心看细细体会,这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚,没买房的以后也会清清楚楚。


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  首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。


  下面用具体的例子来解释清楚这个问题,为了方便计算我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。


  先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30*12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。


  第1步:我们看看月利率是多少


  月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:月利率就是3.25%/12=0.270833%。看得出来,只要这个公积金贷款的年利率不变,维持在3.25%,那这个月利率也是不变的一个参数。


  第2步:第1个月要还利息多少


  假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那di一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。


  虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你di一个月都是欠银行100万,所以di一个月还的利息都是2708.33元!需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。


  第三步:第二个月要还利息多少,那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于di一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。


  所以第二个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元。


  第四步:以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。不罗列每个月的算法多少钱,现在直接算zui后一个月。由于是选择了等额本金,所以zui后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为2777.78*0.270833%=7.52元。


  虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额,但为了方便阅读,取前10个月要还的利息和zui后10个月要还的利息让大家看看。如下图:


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  可以看出,提钱还款并不存在某个时间点;更值。这个还房贷的过程,你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱,每个月已经还了多少本息,还剩下多少本息,都是按照固定的房贷年化利率算出来的,谁也占不了谁的便宜。


  具体说,就是在你一开始签订的贷款期限之内(假设贷款30年),无论你是已经还贷5年、10年,还是还贷15年、20年等等,在这些不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。


  也就是说,无论你什么时候还款,在房贷年利率固定的情况下,你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还,你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的,如果换成商业贷款,也是同样的道理。


  关于房贷提前还完这件事的总结:房贷提前还完谁都可以去做,只要你愿意,但不存在所谓的;zui佳时间点。如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,需要衡量一下利弊,不同银行不同地区有不同的规定。一般来说,如果贷款没满两年,需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。


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